IMMOBILIENRECHT
LEBZEITIGE ÜBERTRAGUNG VON IMMOBILIEN - IHR FACHANWALT IN MÜNCHEN
Lebzeitige Übertragung von Immobilien
Ein Testament ist eine rechtsverbindliche Entscheidung, wie Sie als Erblasser Ihr Erbe nach Ihrem Abscheiden an Ihre Erben verteilen möchten. Dabei müssen bestimmte formale Kriterien sowie die gesetzliche Erbfolge beachtet werden.
Es besteht auch die Möglichkeit, seinen Besitz bereits zu Lebzeiten an seine Kinder oder an den Ehegatten im Rahmen einer Schenkung zu übertragen. Hierbei kann Ihnen der Anwalt und Notar mit seinem Fachwissen den Weg ebnen. Eine Schenkung zu Lebzeiten an Ehegatte, Kinder oder Enkelkinder bietet immense Vorteile, über die Sie sich beraten lassen sollten!
Juristisch stellt die Übertragung von Vermögen und Immobilien zu Lebzeiten an Ehegatte, Kinder oder an sonstige Personen eine sogenannte vorweggenommene Erbfolge dar. Sie ist vor allem sehr beliebt, um Erbschaftssteuer zu sparen. Niemand muss also bis zum Abscheiden warten, um seine Nachkommen versorgt zu wissen. Ihr Fachanwalt für Erbrecht in München berät Sie dabei nach bestem Wissen und Gewissen in allen Belangen!
Mit einem Erb- oder Schenkungsvertrag können leidige Erbauseinandersetzungen und die Höhe der Erbschaftssteuer umgangen werden. Selbstverständlich fallen auch hierbei Steuern (Schenkungssteuer) und Gebühren an. Zu berücksichtigen wäre auch der beste Zeitpunkt für die schenkungssteuerlichen Freibeträge. Ihr Fachanwalt berät Sie gerne über alle Eventualitäten! Viele Eigenheimbesitzer fürchten nämlich, das Wohnrecht an Haus oder Wohnung zu verlieren. Diese Sorge ist unbegründet. Selbstverständlich erlischt der Eigentumsanspruch im Grundbuch, aber es besteht durchaus die Möglichkeit, die Schenkung an Bedingungen zu knüpfen und sich so abzusichern!
Die Schenkung wird auch Überlassung genannt, für die bestimmte Vereinbarungen oder Bedingungen vertraglich festgelegt werden. Meistens handelt es sich dabei um das Wohnungs- oder Nießbrauchrecht sowie die Vereinbarungen zur Schuldübernahme (falls diese bestehen), die Vereinbarung des Rückforderungsrechtes bei Fehlverhalten der Erben durch eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung Grundbuch, Pflegeverpflichtung oder auch den Pflichtteilsverzicht.
Selbstverständlich tauchen im Zusammenhang mit einer Schenkungs-Übertragung weitere Fragen auf. Was ist zum Beispiel der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht? Darf die Immobilie nach der Übertragung veräußert werden? Welche Risiken und Nachteile können durch eine Übertragung entstehen? Ihr Fachanwalt für Erbrecht in München berät Sie ausführlich und vertrauensvoll in allen juristischen Belangen. Fundierte Kenntnisse, Kompetenz und eine langjährige Erfahrung sprechen für sich.
Der Schenkungsvertrag bedarf selbstverständlich der Beurkundung durch einen Notar. Diesem obliegt generell auch eine Beratungspflicht, der er oft jedoch nicht in gebotenem Maße nachkommt. Wollen Sie also bei einer lebzeitigen Übertragung Ihrer Immobilie auf Nummer sicher gehen, empfiehlt es sich auf jeden Fall, einen Fachanwalt für Erbrecht zu konsultieren!
ERBRECHT
Kompetenter Rat im Erbrecht
Es ist eines der Rechtsgebiete, das früher oder später jeden betrifft: das Erbrecht. Während dessen Grundzüge vielen Menschen geläufig sind, stecken die Probleme meistens im Detail. Von daher macht eine Beratung im Erbrecht so gut wie immer Sinn.
Wenn es um Erbschaften geht, muss zunächst zwischen der gesetzlichen und der gewillkürten Erbfolge unterschieden werden. Letztere erfolgt dann, wenn ein Testament vorliegt. Ist dies nicht der Fall, erben für gewöhnlich Kinder und Ehepartner. Sind keine Kinder vorhanden, treten die eigenen Eltern anstelle der Kinder. Leben diese nicht mehr, geht das Erbe auf die Geschwister über.
Die gesetzliche Erbfolge führt in vielen Fällen zu großem Aufwand. Dies gilt vor allem dann, wenn Immobilienbesitz vorhanden ist. Stirbt ein Ehepartner, so erbt die oder der Überlebende die Hälfte. Gehört beiden das Haus zur Hälfte, wird entsprechend ein Viertel unter den gemeinsamen Kindern aufgeteilt. In einem solchen Fall kann ein einfaches Testament dabei helfen, den überlebenden Partner als Vorerben einzusetzen. Meist gestalten sich die Wünsche jedoch komplizierter, weshalb ab einem gewissen Vermögen ein professionell erstelltes Testament Sinn macht.
Ein letzter Wille ist spätestens dann unverzichtbar, wenn bestimmte Erben von der Erbfolge ausgeschlossen werden sollen. Bei Kindern und Ehegatten geht es dann jedoch um den Pflichtteil. Erbe werden Pflichtteilsberechtigte zwar nicht, haben aber Anspruch auf die Hälfte dessen, was ihnen gemäß gesetzlicher Erbfolge zustehen würde. Wird von zwei Kindern eines enterbt, würde zunächst die Ehefrau die Hälfte erben. Die Kinder erhielten in diesem Fall je en Viertel. Der Pflichtteil entspricht damit einem Achtel vom Nachlass. Wird vor Anfall der Erbschaft Geld an das andere Kind verschenkt, können sich außerdem Pflichtteilsergänzungsansprüche ergeben. Hier kann eine rechtzeitige Beratung dabei helfen, Fehler zu vermeiden.
Das Erbrecht hält jedoch nicht nur im Hinblick auf Testamente zahlreiche Fallstricke bereit. Auch die Erbschaft als solche gestaltet sich äußerst kompliziert. Ist der Tod des Erblassers durch Totenschein belegt, kann durch die Erben beim zuständigen Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Mit diesem ist es dann wiederum möglich, Immobilien, Bankguthaben und andere Vermögenswerte übertragen zu lassen. Weiterhin fällt möglicherweise Erbschaftsvermächtnissteuer an. Dies gilt zumindest dann, wenn der Erbschafts- und Schenkungssteuer Freibetrag überschritten wird. Dessen Höhe ist von der verwandtschaftlichen Beziehung des Erbens zum Erblasser abhängig. Folgende Freibeträge können daher in Anspruch genommen werden:
Ehepartner: 500.000 Euro
Kinder: 400.000 Euro
Enkelkinder: 200.000 Euro
Urenkel: 100.000 Euro
Alle weiteren Erben: 20.000 Euro
Wie gezeigt, macht es bei Vorhandensein von Vermögen Sinn, ein Testament aufzusetzen. Auf diese Weise wird die Abwicklung der Erbschaft für die Erben in der Regel deutlich einfacher. Dabei sollten immer auch die Details beachtet werden. Dabei geht es beispielsweise um Vermächtnisse, wenn bestimmte Gegenstände an bestimmte Personen vererbt werden sollen. Andererseits sollte das Testament sich aber auch nicht in Einzelheiten verlieren, da sich diese im Lauf der Jahre immer wieder ändern können. Insofern geht es darum, dass der letzte Wille eine klare Linie vorgibt und die wirklich wichtigen Details regelt. Genau deshalb lohnt sich die Beratung und Betreuung durch einen Fachanwalt für Erbrecht.
IMMOBILIEN VERKAUFEN MÜNCHEN
Für den Verkauf einer Immobilie kann es viele Gründe geben. Doch auch eine Schenkung oder eine Überlassungsvereinbarung an die Kinder/Enkelkinder kommt in Frage. Oft ist es wichtig, dass vor der Übertragung oder Veräußerung ein fachkundiges Immobiliengutachten erstellt wird, oder zumindest eine Einwertung erfolgt.
Als Immobilienbesitzer sollten Sie darüber nachdenken, die Nachlassregelung zu Lebzeiten zu treffen. In diesem Punkt haben Sie verschiedene Möglichkeiten und können Ihr Objekt verschenken, es testamentarisch aufteilen oder es zugunsten einer einheitlichen Regelung für alle Erben verkaufen. In Familien, in denen sich die Kinder nicht einig sind, kann die klassische Vererbung zu einer Zwangsversteigerung führen und Probleme nach sich ziehen. Ehe Sie eine Entscheidung treffen und Ihren letzten Willen mit der Familie besprechen, sollten Sie einen erfahrenen Gutachter für Immobilien einschalten. Denn in allen Fällen ist der materielle Wert des Objekts ein essenzieller Bestandteil der Vereinbarung. Besonders schwierig wird es, wenn es sich bei Ihrer Immobilie um ein Objekt mit Denkmalschutz handelt. Hier lehnen viele potenzielle Erben ab, da die Sanierung nach den eigenen Vorstellungen unmöglich oder sehr teuer wäre.
Natürlich dürfen Sie Ihre Immobilie, Ihr Grundstück oder die Eigentumswohnung jederzeit verkaufen. Zu Ihren Lebzeiten entscheiden Sie ganz allein, wie Sie mit Ihrem Eigentum verfahren. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, sollten Sie einen Gutachter Immobilien beauftragen und einen Energieausweis erstellen lassen. Um sich mit dem Bebauungsplan, mit Änderungen im Grundbuch und mit dem Kaufvertrag nicht selbst beschäftigen zu müssen, empfiehlt es sich, diese komplexe und zeitintensive Aufgabe auszulagern. Der beste Weg, den Sie im Kreise der Familie gehen können, ist dennoch das gemeinsame Gespräch und die gemeinsame Suche nach einer Lösung. Sofern Ihnen keine Zwangsversteigerung droht und sich Ihre Angehörigen uneinig sind, sollte der Verkauf die letzte in Erwägung gezogene Möglichkeit sein.
Grundsätzlich sollten Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen. Das ist nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei einer Schenkung, oder im Rahmen einer Erbschaft wichtig. Schließlich möchten Sie wissen, über welchen Betrag Sie sprechen und welche Summe für Ihr Objekt im Raum steht. Nur ein erfahrener Gutachter kann Immobilien sachkunmdig bewerten und ausschließen, dass Sie einen ideellen Wert anberaumen oder Ihre Immobilie weit unter ihrem Realwert einstufen. Die Wertermittlung ist bei allen Immobiliengeschäften wichtig und sollte auch vor einer Schenkung oder bei einer Vererbung vorgenommen werden. Wenn Sie den Wert kennen, können Sie die Anteile gerecht unter allen Erben aufteilen und Ihren Nachlass eigenständig regeln.
Sie haben viele Jahre auf Ihr Haus gespart, es anschließend finanziert und kurz vor Eintritt ins Rentenalter abbezahlt? Doch nun stehen Sie vor der herausforderung hoher Kosten, die sich mit Ihrer Rente allein nicht tilgen lassen? Dann überlegen Sie ganz genau, was mit Ihrer Immobilie geschehen soll. Sie haben das Recht, Ihr Eigenheim zu verschenken und der Vererbung vorzugreifen. Sie können Ihr Haus auch verkaufen und vom Erlös ausstehende Verbindlichkeiten tilgen. Gönnen Sie sich auf alle Fälle einen ruhigen Lebensabend ohne Zwangsversteigerung.
IMMOBILIENBEWERTUNG MÜNCHEN
Die wenigsten Eigentümer kennen den Verkehrswert ihrer Immobilie. Gemeint ist nicht der Preis, zu dem das Eigenheim vor vielen Jahren erworben wurde. Gründe für die Wertermittlung Immobilie können eine Scheidung, eine Schenkung oder eine Vererbung sein.
Wer seine Immobilie verkaufen, eine Schenkung vornehmen oder sie vererben möchte, sollte vorab wissen, um welchen Wert es sich handelt. Hier kann nur eine professionelle Wertermittlung helfen und ausschließen, dass man die eigene Vorstellung zu hoch oder zu niedrig ansetzt. Die Grunderwerbsteuerist kein Anhaltspunkt, wenn es um den marktwert eines EFH geht. Auch ob das Objekt unter Denkmalschutz steht oder nicht, ändert nichts an der Tatsache, dass Sie ohne die Kenntnis zum Verkehrswert Fehler machen und vielleicht für Streitigkeiten unter den Beschenkten oder den zukünftigen Erben sorgen.
Fernab des Pflichtteils können Sie Ihr Erbe nach den eigenen Vorstellungen aufteilen. Doch das Anrecht auf den Pflichtteil Erbe können Sie nicht umgehen, sofern es keine gravierenden Gründe für eine Enterbung gibt. Wie hoch der Pflichtteil ist, welche Summe er tatsächlich ausmacht, kann nur in einer Wertermittlung Immobilie in Erfahrung gebracht werden. Damit Sie den Pflichtteil weder zu hoch noch zu niedrig ansetzen, sollten Sie den tatsächlichen Wert der Erbsache kennen. Eine sachkundige Begutachtung beugt Fehlern in der Berechnung vor und legt den Grundstein, damit der Anwalt Ihr Testament erstellen und den Pflichtteil beim Erbe korrekt berechnen kann.
Für ein rechtssicheres Wertgutachten sollte ein Sachverständiger Immobiliengutachter beauftragt werden. Es empfiehlt sich nicht, den Wert der Immobilie durch einen Makler ermitteln zu lassen. Auch wenn erfahrene Immobilienmakler durchaus Ahnung vom ungefähren Marktwert eines Objekts haben, kennen sie die Umgebungsfaktoren nicht so präzise wie ein Gutachter. Bei Erbschaften und Schenkungen, aber auch beim Verkauf oder bei einer Scheidung spielt der authentische Verkehrswert eine wichtige Rolle.
Das Alter, der Zustand und die Ausstattung bilden die Grundlage. Hinzu kommen die Differenz aus Angebot und Nachfrage, vergleichbare Objekte in Ihrer Gegend und die infrastrukturelle Lage. In einer fachkundigen Wertermittlung werden alle internen und externen Faktoren zur Immobilie beherzigt und bilden in der Gesamtheit den Angebotspreis oder den Sachwert, der als Gegenstand der Erbschaft, der Schenkung oder einer Aufteilung bei Scheidung dient. Meine guten beziehungen können Sie selbstverständlich nutzen und viel Geld sparen.
